特點1 評估房地產的價值，不是價格

價值是物的真實所值，是內在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關系和無知等原因，時常會出現“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。

房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。價值決定價格，估價實際一般是通過外表的價格來推測內在的價值。

特點2 房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

定價是當事人個人行為。市場營銷學中的4PS，其中很重要的一個P就是定價，而定價方法也非常繁多。

而房地產價值由市場力量決定、是客觀的，由眾多的市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所形成。要排除個別因素。

房地產估價不是房地產估價師的主觀隨意定價，而是房地產估價師模擬大多數市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，以及深入調查了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。

房地產價值本來就客觀存在，房地產估價師運用估價理論知識和實踐經驗，去“發(fā)現”或“探測”房地產價值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產價值。

估價師具體模擬房地產市場給某個估價對象“定價”時，需要換位思考，考慮估價對象的潛在目標客戶群是如何思考和分析其價格的，模擬估價對象潛在目標客戶群的思維進行估價，而不是依據自己的偏好來判斷，更不應把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。

特點3 房地產估價是提供價值意見，不作價格保證

估價是估價機構和估價師以專業(yè)機構和專家的身份發(fā)表對估價對象價值或價格的專業(yè)意見，而不是估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格的保證。

不能曲解為估價機構和估價師可以不負責任地隨意發(fā)表意見。

根據提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質的估價：一是鑒證性估價（或稱公證性估價、證據性估價），二是咨詢性估價（或稱參考性估價）。為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的第三方（特別是眾多的不特定第三方）使用，如為證券發(fā)行、上市、上市公司關聯交易、房屋征收補償、房地產抵押貸款、人民法院強制拍賣房地產（也稱為房地產司法拍賣）提供參考依據的估價，通常屬于鑒證性估價。

區(qū)別：鑒證性估價，為第三方使用；咨詢性估價，多為委托人自用。

為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人購買房地產確定出價、出售房地產定價提供參考的估價，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，鑒證性估價承擔的法律責任大于咨詢性估價承擔的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。

【例題•單選題】下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（ ）。

A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考

B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考

D.為房地產開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。鑒證性估價的對象是委托人之外的第三方，而咨詢性估價的對象是委托人自己。參考教材P7。

特點4 估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內  

不同的估價師對同一房地產在同一時間的同種價值進行評估，得出的評估值往往有所不同，并且與實際成交價格有差異，甚至差異很大；這就產生了估價準確性的問題。

對估價準確性問題的全面認識包括5點：

①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值（誤差不可避免）。因為估價總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評估價值都有一定程度的誤差。即評估價值＝真實價值＋誤差。

③不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。不過這個度較難把握。

④判斷誤差大小或者準確性，理論上是將評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。

由于真實價值不可得知，出現了兩種替代真實價值的選擇：一是實際成交價格；二是合格的估價師的重新估價結果。

評估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實際成交時的交易情況不一定正常，實際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實際成交價格，而應采用合格的估價師（通常為公認的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家）對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的重新估價結果。（對比法，復核）

⑤間接方法——考察履行估價程序是否存在瑕疵。即通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、估價參數是否合理、估價方法是否適用等，間接對其估價結果肯定或否定。

防止出現較大誤差的方法——制定估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國的技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有3個：①《房地產估價規(guī)范》（國家標準）；②《房地產抵押估價指導意見》；③《國有土地上房屋征收評估辦法》。

【例題•單選題】關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是（ ）。

A.判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D.估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。參見教材P9。

特點5 既是科學也是藝術

估價師在評估房地產價值時，需要將理論方法與實踐經驗完美的結合起來。應該增加其科學的成分，減少其藝術的成分。

【例題•多選題】下列關于房地產估價本質的說法中，正確的有（ ）。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為委托人提供價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E.房地產估價是一門科學也是一門藝術

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項B錯誤，房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價；選項C錯誤，房地產估價只提供價值意見，而不做價格保證。參見教材P5～10。