第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┥暾堩椖亢藴实囊罁?jù)

　　（二）項目投資決策的依據(jù)

　?。ㄈ┗I集建設資金的依據(jù)

　?。ㄋ模╅_發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　?。ㄎ澹┫码A段規(guī)劃設計的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機會研究

　?。ǘ┏醪娇尚行匝芯?/p>

　?。ㄈ┰敿毧尚行匝芯?/p>

　?。ㄋ模╉椖吭u估與決策

　　第二節(jié) 可行性研究的內容與步驟

　　一、可行性研究的內容

　?。ㄒ唬╉椖扛艣r

　?。ǘ╅_發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查

　　（三）市場分析和建設規(guī)模的確定

　?。ㄋ模┮?guī)劃設計方案的選擇

　　（五）資源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評價

　　（七）項目開發(fā)組織機構和管理費用的研究

　?。ò耍╅_發(fā)建設計劃的編制

　?。ň牛╉椖拷?jīng)濟及社會效益分析

　　（十）結論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　?。ㄒ唬┙邮芪?/p>

　?。ǘ┱{查研究

　　（三）方案選擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴攧赵u價和綜合評價

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄蟾?/p>

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　?。ǘ╅_始內容和規(guī)模的分析與選擇

　　（三）開發(fā)時機的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　　（五）融資方式與資金結構的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構造評價方案

　　三、選擇基礎參數(shù)

　　（一）時間類參數(shù)

　?。ǘ┤谫Y相關參數(shù)

　　（三）收益相關指標

　?。ㄋ模┰u價標準類指標

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　　（一）土地費用

　　1．征收補償費

　　2．土地出讓價款

　　3．土地轉讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價

　?。ǘ┛辈煸O計和前期工程費

　?。ㄈ┓课蓍_發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎設施建設費

　　3．公共配套設施建設費

　　（四）其他工程費

　?。ㄎ澹╅_發(fā)期間稅費

　　（六）管理費用

　?。ㄆ撸╀N售費用

　?。ò耍┴攧召M用

　?。ň牛┎豢深A見費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　?。ㄒ唬┦杖牍浪?/p>

　　1．租售方案

　　2．租售價格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

　　一、基本報表

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流量表

　　1．項目投資現(xiàn)金流量表

　　2．資本金現(xiàn)金流量表

　　3．投資者各方現(xiàn)金流量表

　　（二）財務計劃現(xiàn)金流量表

　?。ㄈ├麧櫛?/p>

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)負債表

　　二、輔助報表

　　三、財務報表的編制

　　第六節(jié) 可行性研究報告的撰寫

　　一、項目可行性研究報告的基本構成

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　　（三）目錄

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　　（五）附表

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　　二、項目可行性研究報告正文的寫作要點

　?。ㄒ唬╉椖靠傉f明

　?。ǘ╉椖扛艣r

　　（三）投資環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌鲅芯?/p>

　　（五）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

　?。┮?guī)劃方案及建設條件

　　（七）建設方式及進度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌措

　　（九）項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益評價

　?。ㄊ唬╋L險與不確定性分析

　　（十二）可行性研究的結論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；

　　2．熟悉可行性研究的內容；

　　3．了解可行性研究的步驟；

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃；

　　5．掌握構造評價方案；

　　6．掌握選擇基礎參數(shù)；

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算；

　　8．掌握基本報表；

　　9．熟悉輔助報表；

　　10．掌握財務報表的編制；

　　11．熟悉可行性研究報告的撰寫。

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