房估知識點：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點

處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價的一般固有特點外，還有許多新的特點，因此在對房地產(chǎn)拍賣、變賣估價過程中，應(yīng)根據(jù)這些不同點，確定其價格。

（一）強制處分

處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。

（二）快速變現(xiàn)

由于拍賣交易方式的特點，買受人（購得拍賣標(biāo)的的競買人）在較短的時間內(nèi)決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內(nèi)支付全部款項，承擔(dān)的風(fēng)險較大，因此其價格一般較正常交易低。

（三）市場需求面窄、推廣力度小

拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進(jìn)行宣傳，推廣力度較??；再加之拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進(jìn)行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在"先天不足"，在成交價格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項目。

（四）消費者心理因素

購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。

（五）購買者的額外支出

由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機構(gòu)傭金，按標(biāo)的額的不同，此部分約為標(biāo)的額的1%～5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！