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　　2018年房地產估價師《經營與管理》高頻考點（第九章）：

　　1.房地產權益融資的特點（P285～286）

　?。?）是所有者權益而非債務。

　?。?）資金提供方與投資者共同承擔風險，報酬是項目投資所形成的可分配利潤，最典型的是股票。

　?。?）房地產權益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通，但隨著證券市場的發(fā)展，房地產企業(yè)從公開資本市場融資的比例正在逐漸提高。

　?。?）從來源看，房地產權益資本主要來源于機構投資者。

　?。?）由于權益投資風險較高，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或根本不參與權益融資。

　　2.政府對投資項目的管理制度（雙軌制）

　　■《政府核準的投資項目目錄》以內的項目，國家實行核準制度

　　■《政府核準的投資項目目錄》以外的項目，國家實行備案制度

　　3.中國房地產權益融資需求（P286）

　?。?）目前我國房地產企業(yè)平均規(guī)模增長速度很快，但權益資本普遍偏少，資產負債率高。

　?。?）房地產企業(yè)主要從事開發(fā)業(yè)務，較少進行持有物業(yè)投資。

　?。?）當權益資本規(guī)模過小，資產負債率偏高，過分依賴預售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風險。

　　4.構造評價方案

　　■概念

　　·就是在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經營方案

　　■主要內容

　　·項目是否分期進行以及如何分期

　　·項目擬建設的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關系

　　·建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

　　·合作方式與合作條件

　　·擬投入資本金的數量和在總投資中的比例

　　·租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等

　　5.開發(fā)期間稅費

　　■固定資產投資方向調節(jié)稅（暫停征收）

　　■市政支管線分攤費

　　■供電貼費

　　■用電權費

　　■分散建設市政公用設施建設費

　　■綠化建設費

　　■電話初裝費

　　■建材發(fā)展基金

　　■人防工程費

　　注意不包括土地稅收與營業(yè)類稅收

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