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　　2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點（第二章）：

　　1.房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

　　（1）社會因素：人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。

　?。?）經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收人及其分布、支付能力與物價水平等。（P31）

　　2.房地產(chǎn)市場的含義

　　■一般的定義·指從事房地產(chǎn)交易活動的場所，以及交易的途徑與形式。

　　■經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義·指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。

　　■房地產(chǎn)市場體系包括·交易當(dāng)事人－主體·作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體·交易制度－制度·促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)－中介

　　3.房地產(chǎn)市場指標(biāo)（四大類40小項）（P39～P44）

　?。?）存量＝上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量

　?。?）可供租售量＝上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報告期新竣工量

　?。?）吸納周期＝1/吸納率

　?。?）開發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本（反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平，值越高，說明自有資金越少，風(fēng)險越大）

　?。?）住房可支付性指數(shù)（HAI）

　　HAI＝100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房

　　HAI＞100，居民家庭能夠承受更高價格的住房，房價相對于收入來說低

　　HAI＜100，居民家庭能夠承受更低價格的住房，房價相對于收入來說高了　　　　　

　?。?）住房價格合理性指數(shù)，從經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性做出判斷。

　　4.房地產(chǎn)市場細(xì)分（五種分類）

　　4.1按地域范圍細(xì)分（區(qū)域性市場）

　　■按城市劃分

　　■按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分

　　■按省或自治區(qū)劃分

　　■按大片區(qū)進(jìn)行劃分

　　4.2按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　■居住物業(yè)市場

　　■商業(yè)物業(yè)市場

　　■工業(yè)物業(yè)市場

　　■特殊物業(yè)市場

　　■土地市場

　　不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。

　　5需求指標(biāo)

　　■國內(nèi)生產(chǎn)總值

　　■人口數(shù)量-戶籍人口、常住人口、現(xiàn)有人口

　　■家庭戶規(guī)模

　　■就業(yè)人員數(shù)量

　　■就業(yè)分布

　　■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

　　■家庭可支配收入

　　■家庭總支出

　　■房屋空間使用數(shù)量

　　■商品零售價格指數(shù)

　　■城市居民消費價格指數(shù)

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