2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，現在備考已經開始，房地產估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網特別整理了《房地產理論與方法》科目第七章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　　

　　分解法—物質折舊

　　先把建筑物折舊分成：物質折舊、功能折舊和外部折舊，分別測算，再加總求取建筑物折舊。

　　把物質折舊區(qū)分為：可修復的和不可修復的。

　　◆可修復的物質折舊，折舊就是修復成本。

　　折舊額=在價值時點采用合理的修復方案使其恢復到新的或者相當于新的狀況的必要支出及應得利潤

　　修復的條件：修復成本≤修復后的房地產價值-修復前的房地產價值(修復增值)。

　　注意區(qū)分估價前提，保持現狀，還是更新、改造和重新開發(fā)前提，參見第4章，最高最佳利用原則的內容。

　　◆不可修復的要區(qū)分壽命期。

　　對于短壽命項目(修復項目剩余壽命短于整體建筑物剩余經濟壽命，常見于設備、裝修等)，根據重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命，利用年限法計算折舊額。

　　對于長壽命項目(修復項目剩余壽命等于或長于整體建筑物剩余經濟壽命，常見于建筑物)，根據建筑物的重新購建成本減去各個可修復項目的修復成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經濟壽命或剩余經濟壽命，利用年限法計算折舊額(合并計算)。