摘要：房地產項目工程的施工具有自身的特點，隨著國內的房地產產業(yè)的興起，房地產項目已經(jīng)在建設市場上占有較大的份額。本文結合房地產建設項目的建設的特點和目前監(jiān)理工作的現(xiàn)狀，談談監(jiān)理工作在房地產項目各個建設階段應注意的幾個重點問題。

　　關鍵詞：房地產；監(jiān)理；服務

　　目前國內的房地產產業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產項目建設正在如火如荼的進行。房地產建設投資在整個國家固定資產投資中所占的比例越來越大。房地產建設項目的增加給整個建設市場帶來了勃勃生機。同時由于房地產項目建設中一些自身的特點，給工程控制帶來一些影響。工程監(jiān)理在對房地產項目進行監(jiān)理時需要對照這些特點，做好有針對性控制措施，才能更好地為開發(fā)商提供優(yōu)質的監(jiān)理服務。

　　一、分析房地產項目的建設特點：

　　房地產項目的建設單位是房地產開發(fā)公司，但使用者是各個單體業(yè)主。工程質量的責任主體單位是開發(fā)公司、施工單位、監(jiān)理單位和相關設計、勘察單位。開發(fā)公司作為建設單位，通過開發(fā)——建設——銷售這一過程實現(xiàn)利潤。其合同關系如下圖所示：

　　開發(fā)公司要在開發(fā)過程中實現(xiàn)利潤就要對項目建設這一環(huán)節(jié)有自己的要求，這就使項目在建設過程中出現(xiàn)與其他投資建設不同的特點。具體有如下幾個：

　　1、房地產項目的建設前期準備工作往往不夠充分，這是由于房地產建設項目受市場因素影響，造成目前房地產項目普遍上馬比較急，工程從項目策劃到施工圖設計再到施工招標完成都需要在較短的時間內完成。在這個環(huán)節(jié)上容易產生的問題有：

　�、夙椖慷ㄎ徊粶�，造成后期修改項目使用功能；

　�、谑┕�圖設計深度不足，施工圖無法指導施工；

　�、凼┕�單位選擇不當，在施工過程中無能力承擔工程施工任務等問題。

　　2、房地產項目在開工建設時往往報建手續(xù)不全，房地產開發(fā)商往往只考慮銷售合同的交房承諾，在報建手續(xù)不完善的情況下也要求施工單位進場施工，這樣容易在施工過程中上級行政主管部門檢查時無法過關，造成工期延誤。

　　3、房地產項目在施工當中對工期要求較嚴，許多工程的合同工期已經(jīng)明顯脫離定額合理工期，使部分工程實際施工進度嚴重偏離計劃工期；另外，房地產工程的建設單位的建設資金較其他建設工程來說，在資金的使用上更需要嚴格控制，部分資金需要根據(jù)工程進度和銷售進度來保證，許多房地產建設項目在建設前期并沒有預留風險備用金。容易造成工程在施工過程中資金鏈脫節(jié)。

　　4、在施工過程中房地產開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，往往會采取甲方分包的方法，對工程進行分割分包。甚至對工程材料進行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時進場施工。造成工程協(xié)調工作量加大。施工現(xiàn)場管理難度增加。

　　5、房地產項目的產品的客戶是各個用戶業(yè)主，各個業(yè)主對產品的使用和裝飾設計都有不同的要求，因此，許多業(yè)主在工程施工前、施工過程中會提出變更要求，這樣就造成工程設計變更多，工程變更工作量大。

　　6、房地產工程在竣工驗收階段容易產生的問題有：

　�、俜康禺a項目，尤其是商品住宅項目一般開發(fā)面積較大，集中驗收只能查出普遍存在的問題，對于每套住宅的個別質量問題可能造成漏查，或存在抽查力度不足的問題；

　�、诳⒐�資料編制匆忙，竣工圖不能如實反映工程實際情況。造成使用過程中物業(yè)部門無從管理。

　　二、針對上述特點工程監(jiān)理人員如何處理，提高監(jiān)理服務質量

　　1、在工程項目前期，監(jiān)理單位為建設單位提供全面優(yōu)質的咨詢服務，在此階段主要的監(jiān)理服務重點有：

　�。�1）認真組織圖紙會審工作

　　圖紙會審是工程施工準備階段重要環(huán)節(jié)。一次成功圖紙會審能在提高工程質量，縮短建設工期，節(jié)約工程投資等方面產生較大的影響。在組織圖紙會審前圖紙應提前一至兩周分發(fā)到施工、監(jiān)理、建設單位代表等單位。讓大家分頭以書面形式將圖紙中存在的設計問題和不清楚的地方，分專業(yè)以書面形式整理出來。在圖紙會審會上宜采用分專業(yè)討論的形式解決圖紙中存在的問題。在各專業(yè)討論完成后，由總監(jiān)理工程師會同項目設計總負責、施工項目經(jīng)理對各專業(yè)進行匯總，并整理會議紀要。在會議紀要中應采用統(tǒng)一的格式。使提出的問題和解決的方法一一對應，這樣能夠最大化解決圖紙中存在的問題。

　�。�2）在施工前期監(jiān)理單位介入工程項目招投標，可以給房地產開發(fā)商提供咨詢服務，能夠更根據(jù)項目建設特點合理選擇施工單位，另外監(jiān)理單位的提前介入可以在項目施工前協(xié)助建設單位制定合理的施工工期，可以幫助開發(fā)商編制項目資金使用計劃。使開發(fā)商提前預見到存在資金使用風險的部位。更合理地安排使用建設資金。使工程建設項目按計劃控制完成。

　�。�3）對工程報建手續(xù)不全的情況下建設單位執(zhí)意開工建設的，監(jiān)理工程師應在工程施工之前通過書面函件，建議建設單位補全手續(xù)后再開工，在此過程中監(jiān)理單位作為建設單位的協(xié)作單位，應積極協(xié)助業(yè)主辦理各項報建手續(xù)，這樣可使工程管理的主動權掌握在監(jiān)理人員的手中。對后續(xù)工程的施工監(jiān)管工作的順利開展鋪平道路。

　　2、在工程項目施工期間，除了監(jiān)理單位除了認真做好監(jiān)理“四控、兩管、一協(xié)調”工作外，還要針對房地產建設項目自身的特點做好以下幾個方面的工作：

　�。�1）工程變更處理

　　在房地產項目施工中客戶可能因自身使用原因而提出對工程的變更，監(jiān)理工程師在處理此類變更時必須慎重，在筆者近五年的工程監(jiān)理實踐過程中，處理了較多此類的變更。在不斷的摸索過程中總結出一套行之有效的變更處理方法，在管理過程中形成了一套變更處理程序。在處理變更時隨工程變更簽證附一張工程變更處理流程表。該表的簽發(fā)程序為：客戶申請 開發(fā)公司工程人員附變更意見 監(jiān)理工程師出具變更意見 工程變更實施。這樣在處理變更時監(jiān)理工程師可以控制工程變更對工程質量、進度及投資的影響。同時又能尊重業(yè)主與開發(fā)商的意見。

　　監(jiān)理工程師出具變更意見 工程變更實施。這樣在處理變更時監(jiān)理工程師可以控制工程變更對工程質量、進度及投資的影響。同時又能尊重業(yè)主與開發(fā)商的意見。

　�。�2）施工中存在的建設單位分包

　　在房地產項目的實施過程中經(jīng)常存在建設單位將防水工程、門窗工程等相對獨立的分項工程，分包給主體施工單位以外的施工隊伍進行施工的情況。這樣由于管理對象的增加，給工程質量控制、工程協(xié)調工作帶來較大的壓力。筆者在監(jiān)理的多個房地產開發(fā)項目中都發(fā)現(xiàn)此問題。建設單位指定分包最多的一個項目，分包單位多達三十幾家。對于此種情況，監(jiān)理工程師應在建設單位分包前發(fā)出書面聯(lián)系函，勸導建設單位不要擅自違背施工承包合同的約定。特別是對屋面防水，門窗工程、欄桿工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不應分包。對甲方供貨的材料、設備、構配件等的質量控制標準應與施工單位供貨的材料一致。并需要甲方協(xié)助供貨單位完成進場材料報驗手續(xù)。

　�。�3）建設單位在施工過程中一味強調工期，忽視工程質量

　　此問題在現(xiàn)階段房地產開發(fā)項目中普遍存在。對此問題監(jiān)理工程師應在施工前期審核施工單位的施工組織設計中的工期組織計劃時就需要注意，并對可能出現(xiàn)工期風險的環(huán)節(jié)如雨季、地基處理等適當留出備用工期。在工程施工中，監(jiān)理工程師應尊重合理定額工期，使工程按計劃實施。

　　3、竣工驗收階段容易出現(xiàn)的問題

　　在房地產項目施工完成后，進入竣工驗收階段。這是對工程質量的最后一道、也是最為關鍵的一道控制工序。且近年來因工程竣工驗收引起的業(yè)主不滿，投訴等事件層出不窮。監(jiān)理單位在工程竣工驗收這一關鍵過程中應起到主導地位。筆者在近幾年的監(jiān)理工作中深刻體會到竣工驗收階段對工程質量控制的作用，因此在對房地產項目，尤其是商品住宅工程的竣工驗收中實施分戶逐項驗收，并針對分戶驗收設計了一系列的檢查驗收表格，供監(jiān)理人員在工程預驗收階段檢查使用。最近云南省建設廳發(fā)布《分戶驗收管理規(guī)定》，這也是對分戶逐項驗收方式的肯定。

　　以上是我在近五年的監(jiān)理工作中，對提高房地產項目的監(jiān)理服務水平的一點拙見，在今后的監(jiān)理工作中我將不斷提高自己的監(jiān)理業(yè)務水平，認真學習相關規(guī)范和專業(yè)知識，使自己成為一名合格的監(jiān)理工程師。