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房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式：

（—）房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力雨l清償能力。房地產(chǎn)投資分析指標分為盈利能力指標和清償能力指標。

1．盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。

（1）靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標。靜態(tài)指標一般有投資回報率、現(xiàn)金回報率、靜態(tài)投資回收期。這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用。

（2）動態(tài)指標是考慮了資金時間價值因素，對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態(tài)指標包括財務內(nèi)部收益率FIRR，財務凈現(xiàn)值FNPV，動態(tài)投資回收期Pb.這些指標能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項日。

2．清償能力指標，是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。清償能力指標包括借款償還期，償債備付率，資產(chǎn)負債率。

（二）現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系。

現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

（三）投資回報率投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比。

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