第一章 總則

　　第一條為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家和省的有關情況，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內(nèi)，以住宅房屋為主，并具有相應配套基礎設施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會同有關部門劃定。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。

　　本辦法所稱住戶，是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權人和使用人。

　　住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎設施的管理，按照《大連市市政公用基礎設施管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三條大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)和各縣（市）、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下稱小區(qū)主管部門）。

　　小區(qū)主管部門的職責是：負責住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務指導，統(tǒng)一制定有關住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標準，對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的管理和服務工作進行監(jiān)督、檢查。

　　各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協(xié)助小區(qū)主管部門加強對住宅小區(qū)的管理工作。

　　第四條住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務相結(jié)合，實行社會化、專業(yè)化管理。住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權人和使用人具有約束力。

　　第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)與職責

　　第五條住宅小區(qū)交付使用且入住率達50％以上時，由小區(qū)主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設和經(jīng)營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會，選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。

　　第六條住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權人和使用人及居委會推選的代表組成。住宅小區(qū)住戶代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法，由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。

　　住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會的組成人員；

　�。ǘ�）監(jiān)督管委會的工作；

　�。ㄈ�）聽取和審查管委會的工作報告；

　�。ㄋ模�決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權人和使用人利益的重大事項；

　�。ㄎ澹┲贫ê托薷淖≌�小區(qū)住戶公約；

　�。�六）改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定；

　�。ㄆ撸┡鷾使芪瘯�章程。

　　第七條住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負責召集，每年至少召開一次，管委會負責在會議召開前15日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。

　　經(jīng)有20％以上代表提議，管委會應于接到該項提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會。

　　第八條管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負責并報告工作。

　　管委會每屆任期3年。

　　管委會可根據(jù)需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。

　　第九條管委會委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定，一般為5～15人。管委會委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產(chǎn)生，管委會也可聘請居民委員會、有關管理部門和服務單位的人員擔任管委會委員，但住戶代表不得少于管委會委員總數(shù)的60％。

　　管委會設立主任1名（由房屋產(chǎn)權人代表擔任），副主任1～2名（街道辦事處1名）。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。

　　第十條管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下，代表住戶的合法權益行使以下職權：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持住宅小區(qū)住戶代表大會，討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項；

　�。ǘ�）制定管委會章程和小區(qū)管理目標；

　�。ㄈ�）以招標或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作，接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴；

　�。ㄎ澹�審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃；

　�。�六）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費收費項目和標準；

　�。ㄆ撸�審議和決定住宅小區(qū)管理費用的收支情況。

　　前款其中第（二）、（三）項須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會批準。

　　第十一條物業(yè)管理公司必須依法登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。

　　第十二條物業(yè)管理公司應與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，并可根據(jù)需要與市政府公用基礎設施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權人簽訂有關委托維修養(yǎng)護合同。上述合同須報小區(qū)主管部門備案。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。

　　第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護

　　第十三條住戶應愛護和正確使用住宅小區(qū)物業(yè)，任何單位和個人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動；

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)房屋產(chǎn)權人同意和小區(qū)主管部門批準擅自改變房屋使用用途；

　�。ǘ�）超過設計負荷使用房屋或拆動房屋承重結(jié)構(gòu)；

　　（三）安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設備；

　�。ㄋ模┱加霉�共場所，損壞公用設備和設施；

　�。ㄎ澹╇S意停放車輛和鳴喇叭；

　�。�六）踐踏、占用綠地，攀折花木；

　�。ㄆ撸﹣y拋垃圾、堆放雜物；

　�。ò耍┯械K市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；

　　（九）、飼養(yǎng)禽畜；

　�。ㄊ�）聚眾喧鬧；

　�。ㄊ�一）排放或存放有毒有害物品；

　�。ㄊ�二）市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。

　　第十四條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護的下列事項進行管理：

　�。ㄒ唬┙邮芊课莓a(chǎn)權人的委托，有償進行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養(yǎng)護管理；

　　（二）接受市政公用基礎設施專業(yè)管理單位的委托，有償進行上述設施的管理維護；

　�。ㄈ�）環(huán)境（含樓寓內(nèi)走廊）衛(wèi)生保潔，園林綠化；

　�。ㄋ模┸囕v行駛和停放；

　�。ㄎ澹┚S護公共秩序；

　�。�六）保管物業(yè)管理檔案；

　�。ㄆ撸┬�區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項。

　　物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務。

　　第十五條凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋及公共安全的，責任人應及時修繕。經(jīng)物業(yè)管理公司通知后，責任人在期限內(nèi)未進行修繕的，經(jīng)管委會同意后由物業(yè)管理公司修繕，所發(fā)生的費用由責任人承擔。

　　第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗收與接管

　　第十六條住宅小區(qū)物業(yè)應統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設。小區(qū)主管部門應向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議，并依法對住宅小區(qū)前期建設實行監(jiān)督管理。

　　第十七條住宅小區(qū)竣工后，城市規(guī)劃土地行政主管部門應會同小區(qū)主管部門及其他有關部門對小區(qū)物業(yè)建設嚴格按規(guī)定進行驗收，驗收合格的方可進住。

　　第十八條管委會未組建前，在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下，由開發(fā)建設和經(jīng)營單位或其委托的物業(yè)管理公司負責住宅小區(qū)物業(yè)管理，管理費用由開發(fā)建設和經(jīng)營單位承擔。管委會組建后，開發(fā)建設和經(jīng)營單位應將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理，并提供下列資料：

　　（一）住宅小區(qū)建設各項批準文件；

　�。ǘ�）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ㄈ�）房屋及配套的基礎設施、設備的竣工圖；

　�。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)圖；

　　（五）其他必要的資料。

　　在同等條件下，管委會應優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設和經(jīng)營單位委托的物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　第十九條開發(fā)建設和經(jīng)營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時，應在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。

　　第五章 住宅小區(qū)管理費用和專用房屋

　　第二十條住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位，應按房屋成本造價的0.5％標準向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動基金，該項基金計入建設成本，由市房地產(chǎn)管理局設立專帳，接受財政、審計部門的監(jiān)督管理。

　　住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經(jīng)營用房和重大工程維修項目。

　　第二十一條開發(fā)建設和住宅小區(qū)經(jīng)營單位應按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營用房，其產(chǎn)權歸國家所有，由小區(qū)主管部門劃撥給管委會，并由管委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營使用，其收入用于補充住宅小區(qū)的管理費用。

　　第二十二條開發(fā)建設和經(jīng)營單位移交住宅小區(qū)時，應按下列標準一次性無償向管委會提供管理用戶，其產(chǎn)權歸國家所有：

　�。ㄒ唬┬�區(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米；

　�。ǘ�）小區(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。

　　第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設施，由房屋產(chǎn)權人委托物業(yè)管理公司代管，房屋租金由物業(yè)管理公司代收。代管費標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定。

　　第二十四條物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會同意的標準，向住戶收取住宅小區(qū)管理服務費。

　　物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務。

　　第二十五條專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎設施，其維護費用從委托費用中支出。

　　第二十六條房屋租金，公共部位、共用設施維修基金，供水（二次加壓）費，電梯費，采暖費等費用的收取和使用，仍按有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十七條房屋需大、中修的，由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預算，經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后實施，工程費用由產(chǎn)權人承擔。

　　公共部位、共用設施維修基金不足時，超出的費用由各產(chǎn)權人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分攤。

　　第二十八條住宅小區(qū)管理費用專項用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出，不得挪作他用。

　　住宅小區(qū)各項管理費用的收支情況，每半年向住戶公布一次，接受住戶的監(jiān)督。

　　第六章 法律責任

　　第二十九條違反本辦法第十三條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權予以制止，并要求其限期改正和賠償損失。

　　前款違章情節(jié)嚴重的，由小區(qū)主管部門及其他有關部門按照有關規(guī)定給予行政處罰。

　　第三十條對借故拒交各項應交費用的住戶，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。

　　第三十一條物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的，由管委會制止，并責令其限期改正：

　　（一）物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　�。ㄋ模┥米詫⒐芾碣M用挪作他用的；

　�。ㄎ澹﹣y搭、亂建，改變房屋和配套設施、設備用途的；

　�。�六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

　　對無《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理的，由小區(qū)主管部門給予警告、責令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。

　　第三十二條當事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的，由有關主管部門依法處理。

　　第三十三條開發(fā)建設和經(jīng)營單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū)，未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動基金的，由市房地產(chǎn)管理局責令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地產(chǎn)管理局可申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章 附則

　　第三十四條辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十五條本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第三十六條本辦法自發(fā)布之日起施行。