金政[2002]96號

　　二○○二年七月三日

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門：

　　現將《金華市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

　　第一條　為加強住宅區(qū)的物業(yè)管理，維護住宅區(qū)的公共秩序，保護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市市區(qū)范圍內住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條　本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內各類房屋及相配套的公共設施和場地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內房產的所有權人。非業(yè)主使用人可以根據業(yè)主委托，享有權利，并承擔義務。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關服務。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務的法人。

　　第四條　市房地產業(yè)行政主管部門（以下統稱物業(yè)主管部門）主管市區(qū)范圍內住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　各級有關行政主管部門和街道辦事處、居委會應當按照各自的職責分工，配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第五條　實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達到60%以上的，應當召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主人數超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表。

　　業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須有擁有投票權者過半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。

　　業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)實行一套一票；非住宅物業(yè)按每100平方米為一個計票單位，不足100平方米的，以每本房屋所有權證為一個計票單位。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)主管部門（建設局，下同）會同街道辦事處、居委會等相關單位組織召開，費用開支由物業(yè)建設單位承擔。

　　第六條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會委員；

　�。ǘ�）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）審議業(yè)主委員會工作報告；

　�。ㄋ模�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹�審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

　　（六）決定其他有關業(yè)主權益的重大事項。

　　第七條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開1-2次；經業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主提議，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過半數通過。

　　第八條　業(yè)主委員會是業(yè)主的自治組織，應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；

　�。ǘ�）根據業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

　�。ㄈ�）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經費的使用情況；

　　（四）檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；

　�。ㄎ澹┦芾順I(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

　�。�六）監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)的工作，協助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務費；

　　（七）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

　　第九條　業(yè)主委員會根據住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成，設主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數通過。

　　已設立居民委員會的住宅區(qū)，業(yè)主委員會可將日常管理事務委托居民委員會承擔。

　　第十條　業(yè)主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業(yè)主委員會章程和名單報物業(yè)主管部門登記備案，并同時抄送當地居委會。

　　第十一條　業(yè)主委員會的活動經費由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的1%.具體數額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。

　　第十二條　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約，應當符合國家的有關規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　第十三條　住宅區(qū)交付使用而入住率不到60%的，由住宅區(qū)的開發(fā)建設單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，并報物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。

　　物業(yè)銷售（預售）時，前期物業(yè)管理企業(yè)應當告示服務內容和收費標準并與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務協議。

　　第十四條　實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會應當與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）。

　　物業(yè)管理委托合同必須按省建設廳、省工商行政管理局聯合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當自委托合同簽訂之日起15日內，將委托合同報物業(yè)主管部門備案，同時抄告轄區(qū)居委會。

　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質證書。物業(yè)管理資質實行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應配備相應的專業(yè)技術人員和管理人員，物業(yè)管理人員應經專業(yè)培訓考核合格后，持證上崗。

　　第十六條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；

　　（二）按照國家和省、市有關規(guī)定收取物業(yè)管理服務費；

　　（三）制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)應當提供的服務內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)公用部位、公用設施設備的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新；

　　（二）物業(yè)公用部位和物業(yè)管理區(qū)域內道路的保潔服務；

　　（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理；

　�。ㄋ模┸囕v進出及停放的管理；

　�。ㄎ澹﹨f助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序、進行安全防范；

　�。�六）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務工作，并接受所在地街道辦事處的監(jiān)督。

　　第十八條　住宅區(qū)開發(fā)建設單位應當在住宅區(qū)竣工驗收合格之日起15日內，向物業(yè)主管部門移交下列住宅區(qū)工程建設技術資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)總平面圖；

　�。ǘ�）住宅區(qū)單體建筑、結構、設備圖；

　　（三）住宅區(qū)地下管網圖；

　　（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^(qū)綜合驗收資料。

　　住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應當將上述資料提供給業(yè)主委員會，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　住宅區(qū)綜合驗收時，應有物業(yè)所在地街道辦事處、居委會派人參加。

　　第十九條　實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應當建立物業(yè)維修專項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區(qū)內公共設施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護。

　　物業(yè)維修專項資金遵循全額儲存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實行統一繳交、�？顚Ｓ谩⒚裰骼碡�、接受監(jiān)督的管理制度。

　　第二十條　物業(yè)維修專項資金由住宅區(qū)開發(fā)建設單位向購房者代為收取，不計入住宅銷售收入。在住宅區(qū)房屋單體工程質量竣工驗收合格之日起15日內由開發(fā)建設單位向物業(yè)主管部門預交。

　　物業(yè)維修專項資金不得出借，不得用于房地產投資，不得用于經營股票、期貨或其他具有風險的經營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。

　　物業(yè)維修專項資金的管理費用由市財政部門核定，在物業(yè)維修專項資金的增值收益中提取，并納入預算外資金管理。

　　第二十一條　物業(yè)維修專項資金暫按上年綜合平均建筑安裝工程造價的5%的比例繳交，即多層建筑按25元/平方米，高層建筑、別墅按40元/平方米標準繳交。今后政府對物業(yè)維修專項資金的繳交比例有新規(guī)定時按新規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條　物業(yè)維修專項資金使用、繳交方式、核算立帳管理、存儲增值、轉移、退還等規(guī)定，按《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理維修專項資金管理暫行辦法》執(zhí)行。

　　第二十三條　住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設單位承擔保修期內的保修責任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。

　　第二十四條　住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設施、設備的維修與養(yǎng)護，由有關專業(yè)單位負責或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責。

　　第二十五條　任何單位和個人不得在住宅區(qū)內從事下列行為：

　　（一）擅自改變房屋的結構、外貌和用途；

　　（二）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占；

　�。ㄈ�）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質或產生超出規(guī)定標準的噪音；

　�。ㄋ模┥米哉加霉�共場所，損壞公共設施，毀壞綠化；

　　（五）隨意停放機動車輛；

　�。�六）亂設攤、亂設集貿市場；

　�。ㄆ撸﹣y倒垃圾、雜物；

　�。ò耍┰诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

　　第二十六條　業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

　　業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成其他業(yè)主、使用人財產損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責任人負責修復或賠償。

　　第二十七條　物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產損失的，由責任人修復或賠償。

　　物業(yè)出現嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)主管部門應當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

　　第二十八條　開發(fā)建設單位在住宅區(qū)開發(fā)建設中，應當按住宅區(qū)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設單位無償提供，其中3‰為辦公用房，4‰為經營用房。具體使用可根據各個社區(qū)實際情況擬定方案，報物業(yè)主管部門核準。

　　物業(yè)管理用房產權根據《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，屬國家所有，具體位置應在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予以確定。

　　第二十九條　物業(yè)管理服務收費的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質等級、服務內容相適應的原則。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務而收取的物業(yè)管理服務費，實行政府定價；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務而收取的物業(yè)管理服務費，實行政府指導價；特約服務費除價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調節(jié)價。

　　前期物業(yè)管理服務費在業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)協商一致情況下，實行市場調節(jié)價，但事先須報價格主管部門審核，并公開告知買主。按規(guī)定成立業(yè)主委員會面向社會公開招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)，可實行市場調節(jié)價，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司協商確定收費標準，并報價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)的招標應由物業(yè)主管部門主持，物價和民政、居委會派人參加。

　　業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理與服務項目的收費，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復收取。

　　物業(yè)管理服務費的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應當每年公布一次，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)管理費的年度收支情況應由有資質的中介機構進行驗審，并出具驗審報告。

　　第三十一條　若有必要，物業(yè)管理企業(yè)在不影響�。ㄓ茫�戶利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主共有的場地、設備或物業(yè)管理經營用房開展經營活動，其收益應用于物業(yè)管理服務費用開支。

　　第三十二條　物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)管理委托合同》所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預收期限不得超過12個月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

　　物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費范圍及服務內容應當在經營場所或收費地點醒目位置公布。

　　其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。

　　第三十三條　建設單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務費按應收標準的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準應向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業(yè)主委員會或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

　　第三十四條　對未經物業(yè)主管部門資質審查擅自承擔住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門按有關規(guī)定作出處理。

　　第三十五條　住宅區(qū)開發(fā)建設單位不按本規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門責令其限期提供。

　　第三十六條　業(yè)主違反公約的，或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的，應當依法承擔民事責任。

　　第三十七條　罰款的收繳和實施行政處罰的程序，按照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十八條　當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

　　第三十九條　物業(yè)主管部門的工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污、截留、挪用物業(yè)維修專項資金尚未構成犯罪的，由有關主管部門責令其限期改正，并給予行政處分。

　　第四十條　違反本辦法規(guī)定觸犯刑律的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第四十一條　本辦法施行前已經實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應當按照本辦法的規(guī)定進行規(guī)范。

　　本辦法施行前已交付使用但尚未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，可參照本辦法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。

　　第四十二條　市屬各市（縣）可參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十三條　本辦法自發(fā)文之日起施行。