�。ㄒ痪啪虐四暌辉乱蝗铡√�原市人民政府發(fā)布）

　　第一條　為了加強住宅小區(qū)管理，維護業(yè)權人的合法權益和社會公共秩序，為居民提供良好的生活環(huán)境，根據國家有關規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內按照城市規(guī)劃建設，配套設施齊全并達到一定規(guī)模的住宅小區(qū)。

　　高層商廈管理、大中型企事業(yè)單位自管房可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三條　新建住宅小區(qū)必須按照本辦法規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區(qū)，應當依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。

　　第四條　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。

　　業(yè)主是指住宅小區(qū)內房屋的所有權人。

　　物業(yè)管理是指住宅小區(qū)的業(yè)主管理委員會招聘物業(yè)管理公司對房屋及其設備以及相關的居住環(huán)境等進行維護、修繕和服務的活動。

　　第五條　市房地產管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責貫徹執(zhí)行國家有關物業(yè)管理的方針、政策，制定物業(yè)管理的具體辦法，審核物業(yè)管理公司的資質，對全市物業(yè)管理進行業(yè)務指導和監(jiān)督檢查。

　　市規(guī)劃、工商行政、物價、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政、公安等行政管理部門和住宅小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督檢查。

　　第六條　住宅小區(qū)開發(fā)建設單位必須按照城市建設統(tǒng)一規(guī)劃要求，配套建設相應的公共設施。住宅小區(qū)經市城市建設主管部門綜合驗收合格，方可移交該小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）。

　　管委會未成立之前由開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理。

　　第七條　住宅小區(qū)交付使用，入住率達百分之六十以上時，應當在物業(yè)管理行政主管部門指導下成立管委會。

　　管委會成員由住宅小區(qū)業(yè)主的代表從業(yè)主中選舉產生。

　　第八條　管委會的權利：

　　（一）制定管委會章程，維護業(yè)主的合法權益；

　　（二）管理物業(yè)維修資金和其他公共財產；

　�。ㄈ�）決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理公司；

　　（四）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和物業(yè)管理重大措施；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)調業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾；

　�。�六）檢查和監(jiān)督物業(yè)管理的各項管理工作和物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況。

　　第九條　管委會的義務：

　�。ㄒ唬┙邮軜I(yè)主的監(jiān)督；

　�。ǘ�）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關部門及物業(yè)所在地街道辦事處的指導和監(jiān)督；

　�。ㄈ�）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施。

　　第十條　物業(yè)管理公司是自主經營、自負盈虧、具有獨立法人資格的經濟實體，管委會招聘，承擔住宅小區(qū)物業(yè)管理。

　　第十一條　物業(yè)管理公司應當與管委會簽訂物業(yè)管理合同，明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理費用、合同期限和違約責任。

　　第十二條　物業(yè)管理公司必須經市物業(yè)管理行政主管部門資質審查合格，向工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第十三條　物業(yè)管理公司的權利：

　�。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)管理合同對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理費、服務費；

　　（三）勸阻、制止業(yè)主違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，對造成物業(yè)損害的，有權要求賠償；

　　（四）選聘各類專業(yè)公司承擔專項服務；

　�。ㄎ澹�從事物業(yè)經營或開展其他有償服務。

　　第十四條　物業(yè)管理公司的義務：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)管理合同，依法經營；

　�。ǘ�）接受業(yè)主的監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益不受侵害；

　�。ㄈ�）重大管理措施提交管委會審議決定；

　�。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門、各有關部門及物業(yè)所在地街道辦事處的指導和監(jiān)督。

　　第十五條　業(yè)主應與管委會簽訂進住合同，履行進住手續(xù)，遵守合同中規(guī)定的義務，按時交納有關費用，自覺維護住宅小區(qū)秩序。

　　業(yè)主有權要求管委會與不稱職的物業(yè)管理公司解除聘用合同，有權對妨礙住宅小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行為進行勸阻、制止和舉報。

　　第十六條　業(yè)主違反本規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理公司有權勸阻、制止，要求其恢復原狀、賠償損失，并和有關行政管理機關報告：

　�。ㄒ唬┥米哉加霉�共場所地或者改變公共設施用途的；

　�。ǘ�）擅自改變房屋結構、用途、外觀，毀損設施、設備，危及房屋安全的；

　　（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位堆放雜物，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

　　第十七條　物業(yè)管理公司違反本辦法，有下列行為之一的，業(yè)主有權向管委會投訴或向物業(yè)管理行政主管部門反映，管委會有權予以制止并要求其限期改正，賠償損失，直至解除物業(yè)管理合同：

　�。ㄒ唬┓课菁肮�共設施、設備修繕不及時的；

　�。ǘ�）管理制度不健全，管理混亂的；

　　（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　　（四）擅自改變房地產和公用設施用途的；

　　（五）不履行或者不全面履行物業(yè)管理合同及本辦法規(guī)定的義務的。

　　第十八條　住宅小區(qū)開發(fā)建設單位移交住宅區(qū)時，應向管委會提供相應的辦公用房，并提供一定的物業(yè)維修資金。

　　物業(yè)維修資金由管委會設立專帳進行管理，用于住宅共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

　　物業(yè)維修資金不足時，業(yè)主應當根據擁有的住宅建筑面積比例交納物業(yè)維修資金。

　　管委會應定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第十九條　物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則，由物業(yè)管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。

　　第二十條　無資質審查合格證，擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理行政主管部門對其處以2000元至20000元的罰款，并責令其終止對住宅小區(qū)物業(yè)的管理。無營業(yè)執(zhí)照的，由工商行政管理部門依據工商法規(guī)處罰。

　　第二十一條　物業(yè)管理公司管理不善，住宅小區(qū)居住環(huán)境達不到規(guī)定標準的，由物業(yè)管理行政主管部門對其予以警告，限期改正，逾期不改的，處以1000元至10000元的罰款，并可降低資質等級。

　　第二十二條　物業(yè)管理公司擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價部門依法處理。

　　第二十三條　物業(yè)管理公司與業(yè)主因管理和維護發(fā)生糾紛時，經管委會調解無效，物業(yè)管理公司與業(yè)主可依法申請仲裁，或直接向房屋所在地人民法院起訴。

　　第二十四條　條當事人對行政機關作出的行政處罰不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

　　第二十五條　市屬郊、縣可參照本辦法執(zhí)行。第二十六條　本辦法由市房地產管理部門負責解釋。

　　第二十六條　本辦法自公布之日起施行。