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（一）因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

約定簽約時(shí)間屆至?xí)r出賣(mài)人尚未取得售房資格，出賣(mài)人要求訂約的，如何處理？

出賣(mài)人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣(mài)方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對(duì)預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響，如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時(shí)段，出賣(mài)人要求訂約，而買(mǎi)受人以出賣(mài)人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無(wú)效（起訴前出賣(mài)人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣(mài)人原因而不能訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形。

（二）因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。