一、問答題：房地產估價師考試房估案例與分析練習題8

　　（一）1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規(guī)劃用途（為公寓）來實施的。

　　2、①市場法技術路線：搜集實例；選取可比實例；建立價格可比基礎進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正；進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當的報酬率；選用適宜的計算公式求出收益價格。

　　（二）1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

　　2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率（資本化率）等。

　　（三）1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元；由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.C、2.A、3.B

　?。ǘ?.C、5.B、6.D、7.C

　?。ㄈ?.B、9.D、10.B