房估師考試經營與管理學習筆記：房地產投資個別風險

　　收益現金流風險

　　收益現金流風險，是指房地產投資目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開發(fā)建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產生巨大的影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。

　　未來經營費用風險

　　未來經營費用風險，是指物業(yè)實際經營管理費用支出超過預期經營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，也會由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經開始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產估價人員在估價房地產的市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。

　　其他未來會遇到的經營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用（例如租金調整時可能會引起爭議而訴諸法律）。

　　資本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來經營費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產投資收益率也經常變化，雖然這種變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內的變化往往也很明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯系。房地產投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威的理論解釋。但是，預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　　比較風險

　　比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。

　　時間風險

　　時間風險，是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產投資強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現為選擇合適的時機進入市場，還表現為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短等。

　　持有期風險

　　持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內的收益以及1年后的轉售價格很容易預測；但如果這個持有期是4年，那對4年持有期內的收益和4年后轉售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

　　上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。