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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第六章）：

　　1.收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。（P238）

　　2.土地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。（P238）

　　3.收益法估價的操作步驟（熟悉）（五步）

　?、龠x擇具體估價方法（報酬資本化法or直接資本化法）；

　?、跍y算收益期或持有期；

　　③測算未來收益；

　　④確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

　　⑤計算收益價值。

　　4.地租的含義（熟悉）

　　狹義，指利用土地所獲得的超額報酬。

　　廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。是土地生產(chǎn)要素的報酬。扣除了土地之外的其他生產(chǎn)要素的報酬的剩余。

　　5.地租的測算（熟悉）

　　（1）計算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品運輸成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。

　　說明：

　　公式中的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。

　　（2）土地是在最佳用途下利用的——競標地租理論。

　　（3）土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。

　　（4）銷售稅費、生產(chǎn)成本、運輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除。

　　（5）土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品市場價格為P，則市場價格＝PQ.實際測算地租的具體方法4種：

　　——從房租中分離出地租地租＝房租－房屋折舊費－維修費－管理費－投資利息－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃費用－租賃稅費－利潤。

　　——由地價求出地租，地租＝地價×資本化率。

　　——采用比較法求出地租。

　　——采用類似假設開發(fā)法求出地租。

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