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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第七章）：

　　1.成本法適用的估價對象：新近開發(fā)建設完成的房地產(chǎn)、可以假設重新開發(fā)建設的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

　　在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。（P286）

　　2.成本法估價需要具備的條件

　　需要具備兩個條件：

　　一是自由競爭（即可以自由進出市場）；

　　二是該種房地產(chǎn)可以大量重復開發(fā)建設。

　　注意下列3個問題：

　?。?）應采用客觀成本而不是實際成本。

　　實際成本也稱為個別成本，是購置估價對象的實際支出，或開發(fā)建設估價對象的實際支出及所得利潤。

　　客觀成本也稱為正常成本，是購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設估價對象的必要支出及應得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

　?。?）在客觀成本的基礎上結(jié)合選址、規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整?，F(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設計不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造的商場。雖然建造該商場花費費用巨大，但商場也不會有那么高的價值。

　?。?）在客觀成本的基礎上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。

　　3.物質(zhì)折舊（P321）

　　（1）可修復項目，修復成本就是折舊，修復成本是采用合理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要支出及應得利潤。

　?。?）不可修復項目

　?、俣虊勖椖?，按照各自的壽命計算折舊。

　?、陂L壽命項目，根據(jù)建筑物重新購建成本減去各個可修復項目的修復成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算其折舊額。

　　4.開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設單位）的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤（在建安成本中）。

　　開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。

　　開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤，也不是個別開發(fā)企業(yè)期望獲得的利潤。

　　根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標。（利潤率一般是通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的，比較法的原理）

　　直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。

　　直接成本好記，7個項目中，帶成本字眼的就2個，就是直接成本，銷售利潤率是按照開發(fā)完成后的全部價值計算的，包含全部7個項目。注意：算開發(fā)利潤時，開發(fā)利潤也是銷售利潤率計算的項目。

　　考試時主要考中間的兩個，因為容易混淆。記憶竅門：投4成5，總共7個項目，女人“頭飾”（頭諧音投，投資利潤率，取成本項目的前4個）、男人“金城武”（城諧音成，成本利潤率，取成本項目的前5個；還有一個理解方法：投資的時候利息還沒發(fā)生，所以不在投資成本中）。

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