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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第三章）：

　　1.成交價格（P87～88）

　?。?）當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能。三者關系：最高買價≥成交價≥最低賣價。最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構成了成交價格的可能區(qū)間。

　?。?）實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產是處于買方市場還是賣方市場。

　　（3）正常成交價格的形成條件：公開市場；交易對象本身具備市場性；眾多的買者和賣者；買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；自私且理性的經濟行為（經濟人假定）；買者和賣者都具有完全信息；適當的期間完成交易。

　　2.房地產估價本質上是評估房地產的價值。

　　1.價格和價值

　　（1）房地產價格是和平地取得他人的房地產所必須付出的代價——貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。

　?。?）房地產價格的形成條件（三條件）：使用價值，稀缺性，有效需求（意愿＋購買能力）。

　　注意區(qū)分：需要的概念

　　3.抵押價值

　　抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，將抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價值任何時候都要大于未償還的貸款余額。

　　法定優(yōu)先受償款，是實現抵押權時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額。包括3項：已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款（已經存在），不包括為實現抵押權而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金（還未發(fā)生）。

　　4.房地產價格與一般物品價格的不同之處（P110～112）

　?。?）與區(qū)位密切相關；

　　（2）實質上是權益的價格；

　　（3）同時有買賣價格和租賃價格；

　?。?）易受交易者的個別情況影響；

　?。?）形成的時間通常較長；

　?。?）包含的內容復雜多樣。

　　5.完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值

　　（1）無租約限制價值，不考慮租賃因素影響情況下的價值。是完全產權價值，是房屋所有權和出讓建設用地使用權在不受任何其他房地產權利等限制情況下的價值。

　　（2）出租人權益價值（有租約限制價值、帶租約的價值），是指出租人對自己的已出租房地產依法享有的權益的價值。含：1）已出租部分租賃期內合同租金收益現值；2）未出租部分和已出租部分租賃期間屆滿市場租金收益現值。

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