2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)九：最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇，房產(chǎn)估價師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)九：最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)九：最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇

　　第四節(jié) 最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇

　　選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式之前，應(yīng)調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，然后選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式并確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。(以評估政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格為例予以說明)

　　在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，可能是熟地，毛地或生地。出讓方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價，以確定其招標(biāo)底價、拍賣底價(保留價)、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價，做到心中有數(shù)。

　　投標(biāo)人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價，以確定其報價或出價。這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標(biāo)人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。

　　調(diào)查、分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：

　　(1)弄清土地的區(qū)位狀況，包括3個層次：

　?、偻恋厮诔鞘械男再|(zhì);

　?、谕恋厮诔鞘袃?nèi)的區(qū)域的性質(zhì);

　?、劬唧w的區(qū)位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。

　　例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地需要估價，弄清該塊土地的區(qū)位狀況，需要弄清上海的性質(zhì)和地位，浦東新區(qū)的性質(zhì)和地位，浦東新區(qū)與上海老市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還要弄清這塊土地在該區(qū)內(nèi)的具體區(qū)位狀況，包括交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。

　　(2)弄清土地的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等。弄清這些，主要是為預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出服務(wù)。

　　(3)弄清土地的權(quán)益狀況，特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權(quán)利。弄清規(guī)劃條件包括弄清土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清將擁有的土地權(quán)利包括弄清土地權(quán)利性質(zhì)、使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租甚至價格等的有關(guān)規(guī)定等。弄清規(guī)劃條件主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。

　　弄清將擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等服務(wù)。

　　在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。

　　選取最佳的用途，要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰Γ丛陧?xiàng)目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。

　　例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實(shí)際估價中究竟應(yīng)選擇哪種用途?這首先要調(diào)查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時，則應(yīng)選擇該土地的用途為公寓。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>