比較法建立比較基礎(chǔ)時需要做的工作之一是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，為什么需要統(tǒng)一財產(chǎn)范圍？如何統(tǒng)一財產(chǎn)范圍？帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)如何統(tǒng)一財產(chǎn)范圍？下面我們一起來學(xué)習(xí)。

1.為什么要統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

比較法選取可比實(shí)例時，有時難以直接找到和估價對象財產(chǎn)范圍完全相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，此時只能選取“主干”部分相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，針對財產(chǎn)范圍不同之處就需要統(tǒng)一。

2.如何統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，是進(jìn)行“有無對比”，而不是大家都有情況下的“好”與“壞”的差別。如估價對象不帶車位、可比實(shí)例帶有車位，此時就需要統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。

而如果估價對象是精裝修、可比實(shí)例是普通裝修，此時將可比實(shí)例的裝飾裝修狀況調(diào)整為估價對象的裝飾裝修水平，是彼此都有裝修情況下“好”與“壞”的差異，此時裝飾裝修狀況的調(diào)整就不屬于“統(tǒng)一財產(chǎn)范圍”，而是屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整中的“實(shí)物狀況調(diào)整”。

3.帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)如何統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)，如估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，可比實(shí)例是有水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的欠繳或結(jié)余，此時如何統(tǒng)一財產(chǎn)范圍呢？

對帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，具體公式為：

不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務(wù)

例如一棟房子的市場價值是100萬（干凈房地產(chǎn)的價格，不帶債權(quán)債務(wù)）

（1）帶債務(wù)的房地產(chǎn)：假設(shè)業(yè)主在賣房子的時候欠了水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等共計10萬元，按照買賣合同約定，所欠費(fèi)用由新業(yè)主（買方）來支付，那么最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價格就是90萬元。即：不帶債務(wù)的房地產(chǎn)價格＝帶債務(wù)的房地產(chǎn)價格90+債務(wù)10萬＝100（萬元）。

（2）帶債權(quán)的房地產(chǎn)：假設(shè)在交易時點(diǎn)時有5萬元的租金尚未收取，交易后由買方收取，那么比較合理的交易價格就是105萬元，即不帶債權(quán)的房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)的房地產(chǎn)價格105－債權(quán)5萬＝100（萬元）；

（3）帶債權(quán)又帶債務(wù)，假設(shè)業(yè)主欠水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等共計10萬，同時有尚未收取的租金5萬元，那么帶債權(quán)和債務(wù)的最可能實(shí)現(xiàn)的成交價是95萬元，即不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格95萬+債務(wù)10萬－債權(quán)5萬＝100（萬元）。

而如果是估價對象帶有債權(quán)債務(wù)，同樣是首先計算不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價值，在比較法最后步驟中加上債權(quán)、減去債務(wù)，就可以得到估價對象的價值。

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